2023年度版住宅ローン金利タイプを把握せよ( ・∇・)
Prime関
皆様、住宅ローンを選ぶ際には、金利というのは非常に気になる内容ですよね？
金利の違いで返済額も大きく変わってきます。
実際に借入をする際も要チェックな項目ですが、
金利差で毎月の返済額を大幅に抑える借換時にも必ず確認する項目ですね。
当てはまりませんか？
住宅取得時の営業マンから勧められた
自宅の近所の銀行だから
給与の振込口座だから
団体信用生命保険についてあまり把握していない
などの理由で住宅ローンを選ばずに契約される方も少なくありません。
だが、住宅の取得は非常に高額なため、数％の金利差で
総支払額に何百万も差が出るのです。
だから皆様が納得して住宅ローンの借入や借換ができるように
住宅ローンの金利タイプの比較をしてみました。
そもそも金利タイプには、
・変動型
・全期間固定型
・固定金利期間選択型
とあります。
返済額に最も影響するのが金利です。
そうです。
金利タイプで支払総額も変わるのです。
それでは、皆様気になる金利タイプ別の特徴を見てみましょう
・変動型とは
短期プライムレートに連動して、金利が上下します。
プライムレートに1％上乗せした金利を基準金利としています。
借入時の金利は、優遇金利を引いた適用金利と呼ばれております。
一般的には、借入後半年に一度適用金利の見直しが行われます。
ただし適用金利が変動しても月々の返済額は5年間変わりません。
5年後の返済額は、その時点の元金残高・金利・残り返済期間から再計算されます。
見直し後の返済額は、125%ルールがあるため、
適用金利が大幅に上昇しても見直し後の返済負担が大幅に増えることはありません。
メリット
変動金利は、同一時点で比較した場合、他の金利タイプより
適用金利が低いケースが多く、利息が少ないため返済額を抑えることができる
適用金利の変動がなかった場合、もしくは、適用金利が下がった場合には
他のタイプより低い適用金利で借り続けられる
デメリット
適用金利が上昇した場合は返済額や総返済額が増える
5年ルールがあるため、適用金利の上昇が続くと利息の割合が増えて
元金の返済額が減っていきます。
適用金利が大幅に上昇した場合には、元金が減らず場合によっては、
利息も支払い切れないという事態も考えられます。
この場合は、最終の返済日に残額を一括精算になります。
とにかく毎月の返済額を減らしたい
自己資金をしっかり貯めている
金利の動向をこまめに確認できる
借入金額が少ない
返済期間が短い
などに当てはまる人におすすめです。
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・全期間固定金利型とは
借入期間中の金利が変わらない（変動しない）タイプです。
借入時から完済まで、契約時の金利で返済します。
代表的な全期間固定金利の住宅ローンは、
住宅金融支援機構と民間金融機関が提携している
『フラット35』です。
民間金融機関が独自に、全期間固定金利の商品を提供しているケースもあります。
住宅金融支援機構と民間金融機関での審査の基準は、
住宅金融支援機構のフレット35の審査内容は、
物件性能が重視されます。
民間の金融機関では、勤務先、年収などが重視されます。
また、大きな違いはフラット35では、団信が任意である点です。
健康状態に問題があると団信には加入できず、
住宅ローンを利用できません。
一方でフラット35では、団信に加入できなくても、審査に通れば
住宅ローンを利用できます。
メリット
最大のメリットは、借入時の適用金利が完済時まで適用されるので、
金利上昇による返済額の増加がありません。
また、月々の返済額が確定するため、家計のプランの見通しが立てやすいことです。
デメリット
住宅ローンの金利タイプの中では、最も金利が高いため
利息が多く、毎月の返済額も高くなります。
また、市場金利が下降局面の場合でも金利が下がらず
返済額も下がりません。
変動金利に比べ、返済額の総額が多くなることがあります。
フラット35は
金利の上下（金利動向）をチェックするのが煩わしい
ライフプランがはっきりしていない
家計管理が苦手
健康状態に問題があり団信に加入できない
計画的な返済を優先したい
などに当てはまる方におすすめです。
固定金利期間選択型
住宅ローンを組んだ人の約2割が固定期間選択型を選んでます。
※出典：住宅金融支援機構『住宅ローン利用者調査』2022年10月調査
契約時に当初の2年間や3年間、5年、10年などの期間を選び
その期間の金利を固定するタイプです。
固定期間が長いほど金利が高くなる傾向にあります。
また、金利の固定期間中は、毎月の返済額や借入元本と利息の内訳は変わりません。
固定期間終了後は、その時点の金利水準で変動金利型にするか
再度固定期間を選択するかを選ぶことができます。
なお金融機関によっては、
再度金利を固定させる時に手数料がかかる場合があります。
メリット
金利の固定期間が終了するまでの返済額を固定できる
全期間固定金利よりは低金利
デメリット
固定期間終了後の変動金利に
『5年ルール』と『125％ルール』が適用されない
借入時点では返済総額が確定しない
5年ルールとは、
毎月の返済額が5年に一度のタイミングで見直されるルール
125％ルールとは、
見直し後の返済額が見直し前の125％を超えてはならないというルール
固定金利期間選択型は、固定期間が終了した後の優遇金利や返済負担も確認しましょう。
また、固定期間中に子どもの教育費や進学費かかる
固定期間中に自家用車を買い替える予定がある
など、大きな支出がわかっている家計では、
返済負担が家計を圧迫するリスクを抑えつつ返済を着実に進められるため、
当てはまる方におすすめです。
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単純なようで非常に奥が深い金利タイプ
皆様のライフプランに合わせて借入や借換の
参考になれば幸いです。
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